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土地是农民的第一桶金,城市化从土地开始,土地改革从确权开始。农民土地不确权,不仅无法得到土地溢价,也无法得到使用权流转收益。

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土地是农民的第一桶金,城市化从土地开始,土地改革从确权开始。农民土地不确权,不仅无法得到土地溢价,也无法得到使用权流转收益。

帖子 由 奥绿健 于 2012-12-16, 00:50

土地是农民的第一桶金,城市化从土地开始,土地改革从确权开始。农民土地不确权,不仅无法得到土地溢价,也无法得到使用权流转收益。

到目前为止的城市化土地改革,形成了铁板一块的土地财阀。土地财阀造成伪城市化,也阻截了中产收入阶层晋身、中国消费提升的路径。

最大的获利者是地方政府以及低价获得优质区块土地资源的企业与个人。管清友先生根据《中国国土资源年鉴》所列举的数据,不算土地税收、非税收入与抵押贷款,逐年列举了从1989年到2010年的土地成交价格、地方财政收入及比例三部分内容,计算出全国卖地收入21年间从4.5亿元人民币飙到3万亿元人民币,涨了6732倍;土地出让金纯收益也从2003年的1799.12亿元,上升至2010年的1.05万亿元,8年上涨了4.8倍。

据国土资源部的数据,2011年,中国出让国有建设用地面积33.39万公顷,出让合同价款3.15万亿元人民币,同比增长14.6%。据重点城市的官方土地出让情况报告显示,2011年土地出让累计上缴财政专户1079亿元,扣除土地储备等成本后净收益621亿元,以土地出让净收益50%计,2011年土地纯收益估计达到1.5万亿元左右。

另一部分土地财阀则是拥有部分土地处置权,并在土地出售价与补贴价之间获得收益的权势群体。从享有特殊政策获得土地溢价的房地产企业,到垄断基层权力的村官,均在其中。

今年11月,一篇题为《深圳南联社区村干部周伟思坐拥20亿资产》的网络帖子直指现任深圳龙岗街道南联社区工作站常务副站长、南联社区股份合作公司副董事长周伟思,称其任职期间,非法变卖霸占村委会集体土地,拥有个人资产包括私家住宅、别墅、厂房、大厦超过80栋,豪车超过20部,是“一个拥有20亿资产的村主任”。发帖人深圳龙岗区南联社区的周祖杰,在发帖前和其他九位村民花了两个月时间调查取证。

此事正在取证过程中,但窥斑见豹可以得知在土地城市化过程中,形成了巨大的既得利益集团,利用权势,拥有除政府之外最大的土地溢价,基层的财富秩序正在溃败。这些土地财阀操纵着中国的经济,垄断了中国的财富。这些食利阶层对于实体经济、对于创新经济毫无兴趣,只对食利的空间感兴趣。

土地财阀阻断了真实的城市化之路,而陷入伪城市化陷阱。

“十二五”规划提出明确目标,在“十二五”期末城镇化率达到51.5%,2010年底我国的城镇化率是47.5%,就是说在今后五年中城镇化率每年要提高0.8%。现任中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文指出,我国目前的城镇化率降低12%才能真正反映我国的城镇化水平,也就是说我国实际的城镇化水平是35%左右。很多并未享受到均等社会保障、没有户籍的1亿多农民工被统计到城市化的数据当中。失地农民如果失去工作技能或者失去健康,将成为城乡两地的边缘人。

另一方面,房贷一直是中国城镇居民最主要的负债,房产资产价格上升时负债并非负担,一旦房价下跌就会成为“负翁”。中国城镇化中产收入阶层的人数在增加,但是据北京工业大学和中国社科院社科文献出版社联合发布的《2010年北京社会建设分析报告》公布的数据,中产收入阶层中中下阶层占了68.5%,这些人稍不留神,就会成为低收入阶层的替补。

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回复: 土地是农民的第一桶金,城市化从土地开始,土地改革从确权开始。农民土地不确权,不仅无法得到土地溢价,也无法得到使用权流转收益。

帖子 由 奥绿健 于 2012-12-16, 00:50

为了打散土地财阀,中国政府正在紧锣密鼓推进土地确权。

十七届三中全会确立了农村土地流转改革的方向,为了让农村集体土地能够直接参与市场交易,获得“同地同价”的市场价值,保障失地农民的权益,土地权属清晰成为当务之急。

2010年,中央1号文件首次明确提出,加快农村集体土地确权登记颁证工作,力争用三年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。据国土资源部通报,截至今年6月底,全国农村集体土地所有权确权登记发证率达到78%,集体建设用地使用权确权登记发证率达到85%,宅基地使用权确权登记发证率达到80%。截至今年7月底,有7个省确权发证率不足5成。财政已经为土地确权工作批复经费83.55亿元。

作为推进不力的惩罚措施,国土资源部提出,凡是到2012年底未按时完成农村集体土地所有权登记发证工作的,当地农用地转建设用地、土地征收审批暂停,农村土地整治项目不予立项。业内人士认为,此举相当于扼住了地方供地闸门,直接关系到地方经济发展命脉,因此将对地方带来极大的促进作用。这一惩罚是致命的,如果执行到位,地方的卖地财政将受到致命打击。

作为试点地区的成都,从2003年10月22号试点开始,截止到2011年年底,已完成全市255个乡镇(街办)、2622个村(社区)、3万多个村民小组、170余万农户的确权登记发证,累计颁发《集体土地所有证》3.5万本,《农村土地承包经营权证》176.5万本,《集体土地使用证》167.2万本,除存在权属争议等允许暂缓确权的类型外,全部实现了“应确尽确”。包括没有确权到户的土地、房屋,比如村道路、沟渠等,凡是集体的,也都量化、分摊到每一户。凭集体土地股权证,村民就有权享用集体土地上的收益。

确权之后的经验表明,由于土地使用权转让有了依据,土地租金上升,政府农业补贴发放更加精准。但确权没有改变以下现实:农村土地产权交易中农民获得的收益并不清晰,没有自治组织能够代表农民发声。事实上,在重庆等地的土地产权改革过程中,通过土地置换,农民所获得的收益并不多。所谓“确实权、颁铁证”,只有拥有土地完整收益、拥有土地处置权才叫铁证,不然,还是一张废纸。

农村土地确权是个基础工作,农民拥有的权益并不清晰。确权之后要征地,是否需要经过一定的程序?在确权过程中建立起来的农民自治组织,是否有必要延续,作为农民代表在土地资产收益中争取农民的权益?闲置土地是否要分给失地农民?仅有确权还不够,还必须拥有土地改革的后续措施,否则,确权不过是传统税改的前奏,与明末万历时期的一条鞭法相去不远。

未来《土地管理法》修订有必要在土地所有权属收益分配、土地使用权流转收益、政府征地权等方面,做出更加明确的界定。

结合日本、台湾地区的土改经验,考虑到中国大陆地区的特色,闲置土地必须让度给缺乏原始积累的农民,延续成都在土地确权过程中涌现出来的具有草根民主特色的村民议事会,让农民有真正的属于自己的代言人与处理机构。

打散土地财阀,在中国内地并不表现为大地主,而是制约拥有土地财产分配权的机构与个人,建立大致公平、透明的利益博弈渠道。

(注:本文仅代表作者本人观点。此文是作者打算撰写的“中国城镇化之路”系列文章之一。
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